قانون گذار جهت محاسبه مالیات بر خانه‌های مسکونی مشوقاتی را مدنظر قرار داده است.از جمله آن میتوان به این موضوع اشاره کرد که:اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط کشور تا مجموع 200 متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف است.
این معافیت برای صاحبان املاک مسکونی اعطا می شود که ملک خود را برای اجاره جهت سکونت واگذار کرده باشند و نه فعالیت های تجاری و اقتصادی ولی باید در نظر داشت از آنجایی که اگر مستاجر بدون اطلاع موجر ملک را برای غیرمسکونی استفاده نماید،موجباتی جهت عدم برخورداری موجر جهت معافیت مذکور نخواهد بود.
ذکر این نکته ضروری است که هر چند در ماده 146 مکرر و بند(ت) ماده 132 قانون مالیات‌های مستقیم،شرط هر گونه معافیت،مشوق و هر گونه ترجیح دیگری را منوط به تسلیم اظهارنامه مالیاتی و ارائه اسناد و مدارک و دفاتر نموده است ولی از آنجایی که مقررات فوق جهت مودیانی است که ملزم به تهیه و نگهداری دفاتر قانونی موضوع قانون تجارت هستند،لذا مودیان اخیر الذکر(معافیت 200 و 150 متری املاک مسکونی)میتوانند بدون تسلیم اظهارنامه مالیاتی و ارائه دفاتر و اسناد و مدارک از معافیت مذکور استفاده نمایند.این مورد جهت صاحبان املاک شخص حقیقی تسری دارد.
در مورد زیربنای مفید اشاره شده،در مورد واحدهای آپارتمانی،صورتمجلس تفکیکی ثبت و در مورد واحدهای غیرآپارتمانی،پایان کار ساختمان صادره از شهرداری‌ها ملاک عمل است.
جهت محاسبه مالیات خانه‌های مسکونی اجاره داده شده پس از معافیت متراژ اخیر الذکر،ابتدا ارزش اجاره ماهانه ملک با توجه به جدول ارزش اجاره ماهانه هر متر مربع مصوب کمیسیون تقویم املاک و رعایت دقیق نکات مندرج در ضوابط اجرایی آن،تعیین و سپس حدنصاب‌های معافیت مندرج در تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم را منظور مینمایند.
-مالیات بر خانه های مسکونی خالی
قانون گذار به جهت کنترل قیمت های اجاره واحدهای مسکونی و نظارت بر آن سامانه ای به عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور را راه اندازی و از کلیه مالکین و مستاجرین درخواست داشت که اطلاعات مالک و ملک را در سامانه درج نمایند.
بدین ترتیب که وزارت مسکن و شهرسازی موظف بود 6 ماه پس از تصویب اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب 31 تیر ماه 1394 ، سامانه ملی اسکان و املاک کشور را راه اندازی و امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری،خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی ، عادی ، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد.که البته این مهم سرانجامی نداشت و مورد استقبال مردم واقع نشد.
در هر صورت سازمان امورمالیاتی ، اطلاعات خانه های خالی را به صورت برخط از سامانه موصوف دریافت و نسبت به محاسبه و مطالبه مالیات اقدام میکند.( از 1399/10/29 )
خانه ای که در مجموع بیش از 120 روز برای یک سال شمسی خالی از سکنه و کاربر باشد مشمول مالیات شده و مالیات آن برای هر ماه بیش از مدت مذکور محاسبه می شود.بدین صورت که بر اساس ارزش اجاری دفترچه املاک سازمان مالیاتی ، مالیات آن محاسبه و مطالبه میگردد.قابل ذکر است که معافیت 25 درصدی صدر ماده 53 قانون مالیات های مستقیم اعمال ولی معافیت تبصره 11 ماده 53 همان قانون ( معافیت متراژ املاک مسکونی ) اعمال نمیگردد.
مالیات خانه های خالی مسکونی در سال اول 6 برابر مالیات متعلق و سال دوم 12 برابر و سال سوم و به بعد 18 برابر محاسبه میشود.توالی سال های خالی بودن ملاک است بدین ترتیب که اگر فرضا در سال 1400 خانه ای بیش از 120 روز خالی باشد و در سال 1401 شرایط خالی بودن را نداشته باشد ولی در سال 1402 مجددا 120 روز مجموعا خالی از سکنه باشد ، سال 1401 مشمول مالیات خانه های خالی نمیباشد.
مالیات خانه های خالی ماهانه بوده و برای هر سال شمسی (فارغ از سال مالی اشخاص حقوقی) فقط برای 8 ماه قابل مطالبه است.
این مالیات در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار ایران قابل اجراست.
در صورت تغییر مالکیت به صورت رسمی ، 120 روز موصوف برای مالک جدید جاری است.سازمان مالیاتی تا پایان تیر ماه هر سال مالیات متعلق را باید به مالک ، ابلاغ نماید و وی بعد از اعلام سازمان 1 ماه فرصت پرداخت دارد.
مالک حقیقی به نرخ های ماده 131 و حقوقی ماده 105 قانون مالیات های مستقیم مالیات آن محاسبه میشود.
در صورت اعتراض مالک نسبت به مالیات مطالبه شده در اجرای ماده 216 قانون مالیات های مستقیم،در هیاتی به همین عنوان به شکواییه وی رسیدگی و رای مقتضی صادر می شود.
واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر 100 هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور ، که به استناد سامانه ملی اسکان و املاک کشور خالی شناخته شده است، مشمول جریمه ای معادل 20 درصد مالیات سال اول ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم میشوند.
با عنایت به بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم،در صورت عدم انجام به موقع تکالیف ( هر گونه تغییر در محل اقامت یا خرید و فروش واحدهای تحت تملک خود ) به ازای هر ماه تاخیر ، واحد مسکونی جدید ، به صورت ماهانه مشمول جریمه ای معادل مالیات سال اول ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم ( 6برابر مالیات متعلق ) میشود.
اگر مالکی بیش از 5 خانه خالی داشته باشد نرخ های فوق الاشاره ، 2برابر شده ( 2 برابر ضرایب ) و نسبت به کل واحدها مطالبه میشود.
در این خصوص ذکر این نکته ضروری است که اگر مالکی دارای 6 واحد خالی باشد ولی مالک کمتر از 30 دانگ باشد ( مثلا 29 دانگ ) اعمال ضرایب 2 برابری درصدهای ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم برای وی قابل اعمال نیست.
در صورت عدم پرداخت مالیات مورد مطالبه شده در اجرای ماده 190 قانون مالیات های مستقیم،جریمه 2.5 درصدی قابل مطالبه خواهد بود.
هر گاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی خود را به اجاره واگذار کند و خود محل دیگری را برای سکونت خود اجاره کند و یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار وی قرار میدهد استفاده کند، جهت محاسبه مالیات اجاره خانه و آپارتمان اجاره داده شده، اجاره دریافتی یا مبلغی که از حقوق وی توسط کارفرما کسر می شود، از اجاره دریافتی وی قابل کسر است.
این مورد فقط جهت خانه های مسکونی قابل اجراست ولی اگر مستاجر خانه را برای غیرمسکونی مورد استفاده قرار دهد،موجب عدم بهره مندی از این مشوق مالیاتی برای مالک نمیشود.
شخص حقیقی که هیچ درآمدی ندارد ( بازنشستگی ، حقوق وظیفه ، جوایز و سود بانکی درآمد محسوب نمیشود ) ، تا میزان معافیت ماده 84 قانون مالیات های مستقیم که هر ساله در قانون بودجه اعلام میشود از مالیات اجاره املاک معاف و مازاد مشمول است.این شخص و مالک باید برای هر سال، اظهارنامه مستغلات خود را تا پایان تیر ماه سال بعد تسلیم نماید.عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر 10 درصد مالیات متعلق یا خلاف واقع ، علاوه بر مالیات متعلق مشمول جریمه ای 1 برابری مالیات قطعی شده میشود.
نقل و انتقال قطعی املاک مشمول مالیاتی به نرخ 5 درصد و به ماخذ ارزش معاملاتی ملک است.این ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم تعیین میشود.
مالیات مذکور در زمان انتقال از طریق دفاتر اسناد رسمی دریافت شده و به اطلاع سازمان مالیاتی میرسد.
در خصوص املاکی که با سرقفلی واگذار میشود،2 درصد وجوه دریافتی صاحب حق یا وجوه دریافتی مالک به عنوان مالیات سرقفلی ( حق واگذاری محل ) دریافت میشود.این مالیات در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق دریافت خواهد شد که به موجب برگ تشخیص توسط اداره مالیاتی مطالبه میشود.
در صورتی که ارزش معاملاتی برای ملک تعیین نشده باشد ، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه ملاک اعتبار است.