مالیات بر درآمد املاک-قسمت اول

در این یادداشت به بررسی اجمالی از فصل مالیات بر درآمد اجاره املاک و به طور کلی فصل املاک در قانون مالیات‌های مستقیم خواهیم پرداخت.

آیا اجاره یک ملک،نقل و انتقال ( فروش) ، حق واگذاری محل ( سرقفلی) مشمول پرداخت مالیات است؟

به طور کلی هر شخصی که درآمدی کسب کند نسبت به سودی که خواهد داشت مشمول پرداخت مالیات میباشد.

مگر در قانون صراحتا آن سود معاف از مالیات یا مشمول مالیات با نرخ صفر باشد(رجوع کنید به ماده 132 تا 146 مکرر قانون مالیات های مستقیم)

طبق بند 1 از ماده 1 قانون مالیات های مستقیم،هر شخصی(حقیقی و حقوقی)نسبت به درآمدی که املاک خود -حق و حقوقات خود نسبت به واگذاری آن به دست می آورد-مشمول پرداخت مالیات است.

به طور کلی جهت تعیین مالیات یک منبع(ارث،ارزش افزوده،حق تمبر،مالیات اشخاص حقیقی  و حقوقی،املاک و حق تمبر) ابتدا باید ماخذ و مبنای آن منبع را به دست آورد.یک منبع مالیاتی،سرفصلی است که طبق قانون مالیات بر آن وضع میشود.

در خصوص اجاره املاک،درآمدی که شخص اعم از نقدی و غیرنقدی از بابت اجاره ملک کسب میکند،75 درصد آن را مبنا و ماخذ مالیات تشکیل میدهد.

قانون گذار به دلیل استهلاکات وهزینه‌ها و تعهدات مالک نسبت به ملک،25 درصد از درآمد حاصله را معاف از مالیات دانسته است.

فرضا اگر شرکت الف بابت ملک خود درآمدی به میزان 500.000.000 ریال در سال کسب کرده باشد،75 درصد آن ماخذ محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک میباشد.

اگر موجر( صاحب ملک)شخص حقیقی باشد،ماخذ به دست آمده در نرخ های ماده 131 قانون مالیات های مستقیم و اگر شخص حقوقی باشد در نرخ ماده 105 قانون مالیات‌های مستقیم ضرب شده تا مالیات درآمد اجاره ملک به دست آید.

در مثال فوق،ماخذ محاسبه مالیات 500.000.000 ×75%=375.000.000 میباشد

چون صاحب ملک شخص حقوقی است لذا ماخذ در 25 درصد ضرب شده تا مالیات به دست آید.

375.000.000×25%=93.750.000 ریال مالیات

– اگر در مثال ذکر شده صاحب ملک شخص حقیقی باشد ماخذ در نرخ های ماده 131 قانون مالیات های مستقیم ضرب میشود

375.000.000×15%=56.250.000 ریال مالیات

– مستاجر حقوقی،تا پایان ماه پس از پرداخت اجاره،مکلف است مالیات اجاره را به اداره مالیاتی نزدیک ملک مورد اجاره پرداخت کند و فیش پرداختی را به موجر تحویل دهد(این تکلیف فقط از جانب مستاجر حقوقی است)

اگر مالیات اجاره فروردین 1402 مبلغ 10.000.000 ریال باشد،شرکت الف باید مالیات اجاره را حداکثر تا آخر اردیبهشت ماه پرداخت نماید و الا مشمول جرائم عدم پرداخت این مالیات تکلیفی میباشد( به مواد 197 و 199 قانون مالیات‌های مستقیم مراجعه کنید)

-با عنایت به این که مستاجر حقوقی باید تا پایان ماه پس از پرداخت مال الاجاره،مالیات اجاره را پرداخت نماید،اگر اجاره هر 3ماه یکبار پرداخت شود،مالیات اجاره سال 4 مرتبه باید پرداخت شود.

اگر اجاره هر 6ماه یکبار پرداخت شود،مالیات آن در سال 2مرتبه پرداخت خواهد شد.

و اگر ماهانه پرداخت شود 12 مرتبه و اگر یکبار در سال پرداخت شود یک بار باید مالیات اجاره پرداخت گردد.

قرارداد اجاره اعم از رسمی و یا غیرسمی مبنای محاسبه مالیات اجاره میباشد.ولی باید به مبلغ واقعی پرداخت مال الاجاره نیز توجه نمود.فرض کنید طبق قرارداد مبلغ ماهانه 1000 واحد باشد ولی در واقعیت امر و مطابق اسناد و مدارک و دفاتر مبلغ 1500واحد از سوی مستاجر به موجر پرداخت گردد،در این حالت مبلغ واقعی یعنی 1500 مبنای محاسبه مالیات اجاره میباشد.

سازمان مالیاتی به دلیل این که شاید اجاره نامه ای ارائه نگردد و یا مبلغ اجاره نامه(مال الاجاره پرداختی)کمتر از عرف منطقه باشد،هرساله نسبت به تهیه دفترچه املاک اجاره اقدام میکند.

فرض کنید مطابق دفترچه املاک مشابه سازمان مالیاتی مبلغ اجاره ماهانه ملک شرکت الف در خیابان و…2000 واحد باشد.

اگر مبلغ اجاره پرداختی و مطابق قرارداد از 80 درصد آن 2000 واحد کمتر باشد،ماخذ محاسبه مالیات اجاره 2000 واحد ارزش اجاری ملک مطابق دفترچه میباشد.

در صورتی که مستاجر شخص حقوقی باشد و قرارداد فقط مال الاجاره باشد و نه رهن کامل یا رهن و اجاره،در این حالت اصطلاحا آزمون 80 درصد موضوعیت ندارد و مبلغ واقعی پرداخت اجاره مبنای محاسبه مالیات اجاره خواهد بود.

اگر قرارداد رهن کامل باشد،مستاجر تکلیفی برای کسر و پرداخت مالیات اجاره ندارد(چون اجاره پرداختی وجود ندارد)ولی موجر مشمول پرداخت مالیات اجاره مطابق اظهارنامه تسلیمی به سازمان مالیاتی و آن هم بر اساس جدول املاک مشابه سازمان مالیاتی میباشد.

اگر قرارداد رهن و اجاره باشد در این حالت آزمون 80 درصد را خواهیم داشت.

موجر و صاحب ملک برای هر سال مالی خود باید تا پایان تیر ماه سال بعد اظهارنامه املاک خود را به صورت آنلاین و برخط در سایت سازمان مالیاتی به ایشان تسلیم و پیش پرداخت های مالیات را(پرداختی از جانب مستاجر به اداره مالیاتی)را در آن درج و الباقی مالیات را پرداخت نماید.

اگر مستاجر هزینه‌ای را در ملک اجاره ای انجام دهد که عرفا بر عهده موجر باشد،مبلغ هزینه انجام شده به درآمد اجاره افزوده شده و در واقع مشمول مالیات میباشد.در این حالت کسر 25 درصد موضوعیت ندارد.

اگر مستاجر مستحدثه ای(سازه ای ، ساختمانی….)را در ملک مورد اجاره بسازد،50 درصد ارزش معاملاتی روز تحویل آن به درآمد اجاره افزوده و مبنای محاسبه مالیات اجاره میباشد.در این حالت کسر 25 درصد صورت میپذیرد.

-در اجاره‌های دست دوم،یعنی موجر مالک نباشد،مبالغ واقعی دریافت و پرداخت اجاره باید مبنای محاسبه مالیات اجاره باشد.این این حالت استفاده استفاده از ارزش اجاری املاک-دفترچه املاک مشابه-موضوعیت نخواهد داشت.

محل سکونت پدر یا مادر یا فرزند یا اجداد و محل سکونت افراد تحت تکفل اجاری تلقی نمیشود مگر به موجب اسناد و مدارک احراز شود اجاره دریافت میگردد.علاوه بر یک محل سکونت مالک،برای هر کدام از افراد ذکر شده یک واحد از شمول مالیات اجاره خارج میباشد.در صورتی که برای هر یک از افراد مذکور بیش از یک واحد اختصاص داده شده باشد،فقط یک واحد به انتخاب مالک از تسهیلات معافیت فصل مالیات بر درآمد اجاره خارج خواهد شد.

اگر مالک زمین فاقد مستحدثه و ساختمانی را به اجاره واگذار کند هم کسر 25 درصد بابت محاسبه ماخذ صحیح و قانونی خواهد بود.( بخشنامه 200/99/524 مورخ 1399/12/02)

از آنجایی که اجاره دریافتی اشخاص ماده 2 قانون مالیات های مستقیم،فعالیت اقتصادی آنان محسوب نمیشود،مستاجر این اشخاص تکلیفی به کسر و پرداخت مالیات اجاره ندارد